万科迎来改革发展转机：去年完成超18万套房子交付，今年一季度公开债已兑付

　　2024年，万科实现营业收入3431.76亿元。从销售端来看，去年万科销售额排行业第四，销售面积排到全行业第一。值得一提的是，公司的非开发业务持续增长，不管是万物云、租赁住宅业务，仍保持着领先的拓展能力。

　　今年初以来，万科在多方积极支持下，迎来改革发展重大转机。管理团队得到调整充实，公司经营保持稳定，多方面业务取得积极进展：累计获批白名单项目79个，同时在不影响“保交房”前提下，有效解活部分预售监管资金，偿债工作有序推进，2025年一季度到期公开债均已完成兑付。。

　　去年完成超过18万套房子的交付 销售面积全行业第一

　　3月31日，万科披露了2024年年报，全年实现营业收入3431.76亿元。

　　从销售端来看，去年万科实现销售额2460.2亿元，完成超过18万套房子的交付，在克而瑞榜单上排第四名，依然处在头部位置。

　　保持一定的销售规模是化解风险的有力保证，去年公司综合住区销售面积排到全行业第一，销售回款率保持在100%以上。大宗交易规模也居行业第一，通过存量资源盘活新增和优化产能412亿元，回收现金超百亿。年报披露，“（去年）盘活了一批大宗资产及存量项目，为改革化险赢得了时间和空间” 。

　　从融资端来看，万科融资渠道通畅，去年全年新增融资和再融资948亿元，新增融资的综合成本降至3.54%；经营性物业贷落地293亿元；白名单项目申报178个。此外，还完成93亿元的境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券偿付。

　　为了更好地应对流动性风险，今年年初，万科调整了核心管理团队。而在此前，广东省、深圳市及有关部门、金融机构也密集发声，积极支持万科稳健发展。尤其是深圳地区8家银行负责人表态，将继续积极运用贷款、债券、资管、信托等各种金融工具，满足万科合理融资需求，全力保障其整体融资规模稳定。

　　事实上，大股东深铁集团一直在不遗余力支持万科，2024年以来，先后通过大宗交易、REITs认购、股东借款等多种方式给予万科支持。2025年2月，已深铁集团分两笔向公司提供合计 70 亿元的股东借款，用于公司偿还在公开市场发行的债券本息。而截至目前，公司今年一季度到期公开债均已完成兑付。

　　在2024年《致股东》信中，管理层表示，“相信在各方支持下，万科一定能走出低谷、迎来转机。”

　　获多方积极支持，改革发展迎来重大转机

　　作为房地产行业的头部企业，万科目前已经形成三大主业，分别是住宅开发、物业服务、租赁住宅，在这些核心业务上公司依然保持竞争力。

　　从开发业务来看，万科仍是龙头房企，去年销售金额在15个城市位列第一，在5个城市排名第二，在6个城市排名第三。

　　2024年内累计获取新项目13个，总规划计容建筑面积137万平方米，权益计容规划建筑面积83.3万平方米，权益地价总额约55.6 亿元，新增项目平均地价为6670元/平方米，成本同比大幅下降。

　　从非开发业务来看，去年物业服务板块——万物云实现营业收入363.8 亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长8.9%，各项子业务均取得不错增幅。

　　依靠蝶城战略，万物云依旧保持行业领先的存量住宅市场拓展能力，年内新获取住宅服务项目405个，新增饱和收入超20亿元。蝶城战略对物业服务业务最直接的影响，就是效率的提升。

　　去年租赁住宅业务（含非并表项目）实现37.02 亿元的营业收入，同比增长 7%。目前，万科长租公寓累计管理规模约26万间，其中纳入保租房的房源超12万间，位列市场化机构纳保量第一。项目出租率达到95.6%，前台GOP 利润率为 89.8%，保持行业领先水平。去年泊寓新拓展房源4.06万间，净新增开业 1.11 万间，继续保持增长势头。

　　对于房企来说，非开发业务意味着稳定的现金流支柱，随着其收入占比的提升，将成为房企第二成长曲线。更重要的是，随着多赛道REITs和Pre-REITs的突破，万科的经营业务可以实现向轻资产模式的转型，完成开发-运营-退出商业闭环。

　　目前房地产行业已经度过了最困难的时期，在行业复苏大背景以及广东省、深圳市及有关部门支持的双重加持下，万科有望走出低谷，重回健康发展轨道。